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CIRCOLARE N. 6/2006 IVA E REGISTRO PER IMMOBILI STRUMENTALI LOCATI Modalità e termini di registrazione dei contratti di locazione Premessa L’Agenzia delle Entrate, in data 14 settembre 2006, ha emesso il Provvedimento, previsto dalla legge n. 248/2006 (Manovra Prodi), per regolamentare, ai fini Iva e imposta di registro, i contratti di locazione e leasing, di fabbricati strumentali, in corso alla data del 4 luglio 2006, il cui locatore è un soggetto passivo Iva. Tale Provvedimento si è reso necessario a seguito delle modifiche al regime Iva/imposta di registro relativamente a detti contratti. Si illustrano pertanto i contenuti del Provvedimento dopo un esame sintetico della nuova disciplina impositiva delle locazioni (e del leasing) degli immobili strumentali per natura. IVA e registro: il nuovo regime Fino al 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del D.L. n. 223/2006, i canoni di locazione e leasing degli immobili strumentali per natura, nel caso in cui il locatore era un soggetto Iva, erano gravati da tale imposta con aliquota ordinaria del 20%. Da tale data, il regime Iva di imponibilità costituisce la regola solamente nei casi in cui: a) il conduttore è un soggetto Iva prevalentemente esente (cioè con pro-rata di detraibilità pari o inferiore al 25%); b) il conduttore è un soggetto privato (cioè senza partita Iva).Qualora, invece, il conduttore non si trovi nelle situazioni sopra indicate, il locatore, soggetto passivo Iva, di regola è tenuto ad applicare il regime Iva di esenzione, con possibilità però di optare per il regime di imponibilità (ai fini di evitare la rettifica di cui all’art. 19-bis2 del D.P.R. 633/1972 sull’Iva detratta relativamente a detti immobili all’atto del loro acquisto o costruzione). In ogni caso, sui contratti di locazione (anche quelli soggetti ad Iva), è prevista l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dell’1%. Adempimenti relativi ai contratti in corso alla data del 4 luglio 2006 Per i contratti in corso, soggetti ad Iva fino alla data del 3 luglio 2006, i locatori dovranno presentare una dichiarazione contenente i dati relativi a tali contratti, ai fini del pagamento dell’imposta di registro con aliquota dell’1%. Nella medesima dichiarazione sarà possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva con effetto retrodatatati al 4 luglio 2006. Le modalità e termini di tali adempimenti sono stati fissati dal Provvedimento in rassegna che, a sua volta, richiama in larga parte quanto già stabilito dal decreto dirigenziale del 31 luglio 1998 il quale ha fissato le modalità tecniche di trasmissione telematica delle dichiarazioni e dei contratti di locazione e di affitto da sottoporre a registrazione, nonché di esecuzione telematica dei pagamenti. 1 - Modalità e termini per la registrazione Il Provvedimento del 14 settembre 2006 prevede che la registrazione dei contratti debba essere effettuata a partire dal 1° novembre 2006 e fino al 30 dello stesso mese esclusivamente per via telematica, indipendentemente dal numero di unità immobiliari possedute. Tale registrazione può essere effettuata sia direttamente, sia attraverso intermediari abilitati, ovverosia: a) gli incaricati della trasmissione telematica di cui all' art. 3, comma 3, del D.P.R. n. 322/1998; b) le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, firmatarie delle convenzioni nazionali stipulate ai sensi dell' art. 4, comma 1, della Legge n. 431/1998; c) le agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di commercio; d) soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti, appositamente delegati e aventi adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa; e) le agenzie che svolgono, per conto dei propri clienti, attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari di licenza; f) gli iscritti all'albo professionale dei geometri, anche riuniti in forma associativa. In fase di registrazione, devono essere indicati i dati relativi al contratto ma, diversamente dalla normativa a regime, non è necessario allegare il testo dello stesso. 2 - Registrazione a cura del conduttore o locatario non soggetto IVA Nell’ipotesi in cui sia il conduttore o locatario dell’immobile a curare la registrazione del contratto ed esso non agisca nell’esercizio di impresa, arte o professione, la registrazione potrà essere effettuata con le modalità tradizionali previste dal D.P.R. 131/1986 (Testo unico imposta di registro), illustrate nel successivo paragrafo 6. 3 - Determinazione e versamento dell’imposta di registro dell’1% L’imposta deve essere calcolata sul corrispettivo determinato per l’intera residua durata del contratto a decorrere dal 4 luglio 2006 e versata, entro il 30 novembre 2006, in conformità a quanto previsto dall’art. 17, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986, ovverosia secondo le due seguenti modalità alternative tra loro. Versamento in un’unica soluzione – L’imposta dovuta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale (2,5%) moltiplicato per il numero delle annualità. Tale riduzione spetta a condizione che il contratto sia di durata pluriennale (superiore ai due anni) e che la durata residua dello stesso sia superiore all’anno (ossia scada dopo il 4 luglio 2007). Versamento annuale – L’imposta viene versata, senza riduzioni, con riferimento ad una sola annualità mentre per le annualità successive il relativo versamento dovrà essere effettuato entro trenta giorni dalla scadenza delle annualità residue. Qualora nel contratto sia stato stabilito un corrispettivo solo in parte già determinato, su detto importo l’imposta deve essere versata in base alle modalità sopra indicate. L’imposta dovuta per la parte residua dovrà essere versato entro venti giorni dalla definitiva determinazione della stessa utilizzando apposito codice tributo. 4- Modalità di pagamento per via telematica I contribuenti che effettuano la registrazione per via telematica, con le stesse modalità devono effettuare il versamento dell’imposta di registro, direttamente, avvalendosi del servizio telematico Entratel o Internet, ovvero tramite gli incaricati della trasmissione telematica. Il pagamento per via telematica deve avvenire, includendo nel relativo file alternativamente : a) le coordinate del conto corrente degli utenti quando questi ultimi procedono direttamente agli adempimenti di registrazione e pagamento oppure si avvalgono degli intermediari abilitati, ai quali all’atto dell’incarico, hanno, formalmente, dato consenso all’uso delle predette coordinate; b) le coordinate del conto corrente degli intermediari abilitati, quando questi ultimi eseguono gli adempimenti di registrazione e pagamento per conto degli utenti. Il conto corrente da utilizzare per il pagamento deve essere intrattenuto presso una delle Banche convenzionate con l’Agenzia delle Entrate. 5 - Modalità di registrazione telematica: dati generali del contratto In fase di registrazione, tra i dati da indicare si segnalano i seguenti: Identificativo del contratto - Indicare il nuovo codice D, con il quale le parti contraenti individuano il contratto registrato ai sensi dell’art. 35, comma 10-quinquies del D.L. 223/2006. Oggetto della locazione - Per l'oggetto della locazione, utilizzare i codici riportati nella tabella A allegata al Decreto del 31 luglio 1998, così come integrata dall’allegato 1 al Provvedimento in rassegna, qui sotto riportata. Tabella A
L’opzione per l’applicazione dell’Iva, pertanto, si manifesta con l’utilizzo dei codici 06 e 10. 6- Modalità operative per i soggetti senza partita Iva Come già anticipato, i soggetti che sono privi di partita Iva e intendono adempiere personalmente alla registrazione del contratto di locazione possono farlo in base alle modalità previste dal D.P.R. n. 131/1986. In particolare, la richiesta di registrazione si effettua tramite la presentazione, presso l’Agenzia delle Entrate competente per territorio, di un apposito modello, conforme all’allegato 8 del decreto dirigenziale del 17 dicembre 1998, contenente anche l’elenco degli atti di cui si chiede la registrazione, nonché l’indicazione analitica delle singole imposte liquidate e versate per ciascuno di essi. Il pagamento dell’imposta di registro avviene mediante la compilazione del modello F23 presso qualsiasi concessionario del servizio di riscossione, azienda di credito o agenzia postale, indipendentemente dal domicilio fiscale di chi versa, con le seguenti avvertenze: 1) la causale da indicare è: - RP “Registrazione di atti pubblici o privati - imposta principale” 2) I codici tributo sono: - 107T “Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - Intero periodo”; - 112T “Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - Annualità successive”; - 115T “Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - Prima annualità”. Locazione di immobili abitativi da parte di imprese costruttrici Si segnala che le disposizioni di cui al Provvedimento in esame valgono anche con riferimento ai contratti di locazione di immobili abitativi di proprietà di imprese che hanno costruito tali immobili per la vendita, in corso alla data del 4 luglio 2006. Tali contratti, infatti, fino al 3 luglio 2006 erano soggetti ad Iva mentre dal 4 luglio si applica in ogni caso, senza possibilità di opzione, il regime di esenzione ai sensi dell’art. 10, numero 8), così come sostituito dal D.L. n. 223/2006, con imposta di registro del 2%. Sanzioni In caso di omissione dell’obbligo di registrazione dei contratti in oggetto si applicano le sanzioni previste dall’art. 69 del D.P.R. 131/1986, ovverosia una sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Inoltre, in caso di omesso versamento dell’imposta di registro si applica una sanzione pari al 30% dell’imposta, conformemente a quanto previsto dall’art. 13 del D.Lgs. n. 471/1997 Con l’occasione comunichiamo che l’Agenzia delle Entrate ha differito al 1 gennaio 2007 il termine per il versamento telematico con F24 (rif. Nostra circolare n. 4/2006) per tutti i soggetti titolari di partita Iva ad esclusione delle società per azioni, società in accomandità per azioni, società a responsabilità limitata, società cooperativa e società di mutua assicurazione per i quali rimane in vigore il termine originario del 1° ottobre 2006. Lo Studio è a disposizione dei clienti che fossero interessati alla fattispecie qui trattate e per fornire eventuali chiarimenti e/o delucidazioni su quanto sopra. Studio Truppa – Medici
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